التطوير العقاري في مصر ?
للاسف فى الفترة الأخيرة المجال ده بالتحديد بقي الكلام عليه كتير ولسه هيزيد وده لان المطروح كتيررر والشركات اكتر و للاسف أغلبهم من معدومى الضمير أو اللى بيسوء سمعة التطوير العقارى بشكل عام بقصد او بدون قصد
علشان كده عايزين نتكلم النهارده عن اى شركة تطوير عقارى محترمة بتشتغل ازاى وايه اهم مكوناتها !!
حسبة التطوير العقاري من أعقد الحسابات اللي ممكن حد يشتغل فيها لأن ببساطه الموضوع بيبقي معادله كل عناصرها بتكمل بعض من
دراسه للسوق
من سياسة تسعير كل مراحلها لازم تكون مدروسه مظبوط من حسبه تضخم وNPV
تكاليف ماركتنج
وانشاءات وصيانه ورخص و جهاز مدينة و اوراق كتيررر
وطبعا دراسة منافسين سعر ومميزات وعيوب وايه اللي هيخلي العميل سواء مستثمر في العقار او end user يشتري المنتج اللي بتقدمه ويحس انه منتج مناسب لاحتياجاته فعلا مش كلام وخلاص
المنتج المحترم لازم يكون محسوب كل حاجه فيه من خامات وتقسيمات وصيانات وفيوهات سواء منتج تجاري او سكني.
موقع المشروع وقريب من ايه محاور َطرق مستقبل المنطقه نفسها ، المنطقه واخده دعم الدوله ولا لا.
ويجى برده اهم دور وهو الاستشارة العقارية القيمة اللى كتير من الأسواق بتفتقدها و للاسف بيسأل عنها لما يكون الاوان فات
حابب تسأل عن أى استشارة عقارية فى القاهرة الجديدة من هنا:
الماركيتنج المجتهد
يقدر يوصل للعميل ان المنتج ده هيعمله add value فعلا مش كلام وخلاص،،
و الاهم بعد دور الماركتنج دو قسم المبيعات و ده لازم يكون قوى وأمين
بيعرف يتكلم عن منتجه كويس اوي ويظهر مميزاته وازاي المنتج ده هيبقى احسن حاجه تناسب عميله من غير ما يهبد او يقول معلومات غلط.
-كل ده بقى كوم ….
والعميل نفسه بقي كوم تاني خالص
انهارده المطور اللي مش عامل حسابه ان العميل بقي عارف كل كبيره وصغيره في السوق أو على الأقل بيجيب اللي يقوله ده سواء Broker او ال search بتاعه او حتى دايره صحابه ومعارفه اللي اغلبهم بيقولو اي كلام بس للاسف العميل بيصدقهم
وهنا بيظهر دور الاستشارة العقارية
وبيمشي وراهم في الاخر لانه ببساطه واثق في كلامهم اكتر من المطور اللي بيشتري العقار منه .
-المطورين الكبار ابتدوا ياخدوا بالهم من الفجوه بين العرض َالطلب،( معروض كتير لايناسب اكثر الفئات المجتمعية، ومطلوب عالي جدا بيوصل ل ١.٠٠٠.٠٠٠ وحده في السنه) . لاقينا انظمه سداد جديدة اول مره تحصل في السوق ( زى سوق العاصمة مثلا) زي ١٢سنه بمقدم ٢.٥ ٪ وتقسيط علي ١٥سنه بردو بمقدم ٢.٥ ٪ ده بينبهنا لحاجتين
ان المطورين لازم تاخد بالها ان انت لازم تعتمد على ملاءتك الماليه واتفاقاتك مع الجهات التمويليه سواء( بنوك او بورصه او صكوك) اكثر من اعتمادك على العميل.
-تأني حاجه ودي مهمه جدا أن مش مهم تبقي الوحده غالية على قد ما المهم العميل هيدفع مقدم كام ويدفع كام في الشهر وهيقسط على كام سنه . وطبعا كل ده متخدم عليه بخدمات واختلاف وadd value حقيقيه مش كلام وخلاص
اللي هيعرف يلعب اللعبه دي مظبوط هو اللي مكمل وبقوة إنما المطور اللي لسه معتمد على فلوس العملاء علشان يكمل اقدر اقولكم من دلوقتي انه هيريح وهيدخل في مشاكل كبيره والله اعلم..
– حاجه تاني ان الدوله نفسها دلوقتي يأما بتشارك المطور الكبير يأما بتقلده بس فرق المنافسة هنا في صالح الدوله طبعا ، لتوفير كل الأدوات من مصداقيه وتمويل والاعلام بشكل عام ودعم مشروعاتها في المدن الجديدة وحتى صدور القوانين اللي بتدعم ده.
ياما تشتري الأرض من الدوله اللي هي المنافس في نفس الوقت ??.
عموما احنا بندور على الصالح العام سواء ك حكومة أو ك مستثمر اجنبى
احنا لاقينا جهاز العاصمة الإدارية الجديدة نازل بيوجه إنذارات لسحب أراضي في العاصمه و بيتعهد بالحفاظ على حقوق العملاء ودي نقطه قوه طبعا، بس للاسف باقي المناطق والمطورين اللي برا العاصمة محدش طلع حمى فلوس العملاء ليه!!!
وتبدأ فلتره حقيقية لسوق المناطق الأخرى زى القاهرة الجديدة و برده كله هيكون لصالح سمعة المطورين والدولة بشكل عام
والمشاكل لا حصر لها ومحدش عارف ياخد حق ولا باطل مع المطور اللي مش مطور.
-الخلاصه…..
الفهلوه في التطوير مبقتش تنفع (هتقع)
تجرب وتعتمد فقط على فلوس عميلك علشان ده تعبه وشقاه ( هتقع)
تدخل السوق وتجرب من غير دراسه( هتقع)
تعمل حسابك ان العميل مش هيسأل ويدور وراك حتى لو نجحت تبيعله باوفر مش محسوب كويس (هتقع..)
معندكش ماركتنج مجتهد يظهرك في السوق بشكل مختلف و فعلا موجود على ارض الواقع علشان يلاحظه العميل ويعرف هل هو محتاجه و له لأ
و قسم مبيعات قوى وأمين يعرف يستغل كل ده ويعرضه للعميل بشكل محترف (هتقع)
-الدوله بدل ما تنافس وتشارك تحمي العميل اللي هو الركيزه الاساسية في التنميه العقاريه من خلال قوانين رادعه تحمي العملاء. وضمان دخول التكنولوجيا تضمن بيها تسليم المشروعات في مواعيدها. وده كفيل انه يشغل السوق اكتر ونعرف نجيب المستثمر الأجنبي في العقار اللي نفسنا فيه وايرادات الضرايب من السوق بعد ما يتظبط هتعدي بمراحل اللي موجود دلوقتي وهتخلي السوق محترم ومظبوط.
#المعادلة_الصعبة
#الاستشارة_الهندسية
#مروان_فارس
#مستشارك_العقارى
source
#مروان
جزاك الله خيرا يا باشمهندس دائما موفق راي حضرتك في شركه دريم تاون بيت الوطن
م.مروان : كلام جميل ومحترم يحترم العقل وينم عن شخصية تتمتع بخبرة وعلم ومصداقية .
ونصائح غالية يجب الاخذ بها فعلا .
يا ريت يا باشمهندس يكون في لقاء ثابت للفيديو بعد أذن حضرتك طبعا